2015/08/27
Negocjacje
2014/11/24
Nowy adres Kancelarii
Negocjacje

Oddając do Państwa dyspozycji biuletyn Kancelarii, chciałbym przybliżyć Państwu zagadnienia, z którymi spotykam się, na co dzień w mojej praktyce prawniczej.Będę starał się podejmować tematy interesujące, aktualne, a także te trudne, niekiedy wywołujące kontrowersje.

Działalność prawnicza jest obecnie bardzo bogata w różnego rodzaju treści, również takie, które dotychczas wykraczały daleko poza płaszczyznę prawniczą. Przykładem mogą być negocjacje, stanowiące teraz chleb codzienny w praktyce prawniczej. Z uwagi na szerokie doświadczenia w prowadzeniu negocjacji umów w branży budowlanej podjąłem się próby opisu zagadnień istotnych w tej dziedzinie. 

Negocjacje przy zawarciu umowy o roboty budowlane to etap postępowania, który często jest lekceważony przez przedsiębiorców. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że obecnie przedsiębiorcy mają poczucie, że są bezsilni i nie mają wpływu na swoją sytuację prawną.
Korporacje budowlane, często międzynarodowe, to duże firmy, dysponujące zapleczem prawników, a w związku z tym uzgodnionymi i przemyślanymi wzorcami umów. Taki stan rzeczy powoduje, że Przedsiębiorcy (Wykonawcy), w poczuciu bezradności nie są zainteresowani modyfikacjami wzorców umów. Uważają, że w negocjacjach z korporacjami są skazani na porażkę i dlatego też często podpisują niekorzystne dla siebie kontrakty, nie mając pełnej świadomości ich skutków.
Z uwagi na doświadczenie w reprezentacji firm budowlanych w kontaktach z korporacjami postanowiłem przybliżyć Państwu kilka istotnych, praktycznych zagadnień, którymi zajmowałem się w procesie negocjacji. Moje doświadczenie jest dowodem na to, że nawet największe firmy budowlane w tym korporacje międzynarodowe, są skłonne do negocjowania warunków kontraktów.
Proces negocjacji umowy o roboty budowlane jest istotny z punktu widzenia realizacji kontraktu, a zdarza się nawet, że decyduje o jego powodzeniu. Negocjacje przy tym obejmować mogą takie kwestie jak: zakres wykonywanych prac, wynagrodzenie za świadczone usługi, terminy realizacji oraz terminy zapłaty, kary umowne, warunki odstąpienia od umowy. Dodam tylko, że w mojej ocenie, rezygnacja z negocjacji, może utrzymywać Inwestora w przeświadczeniu, że dany przedsiębiorca nie dba o swoje interesy i nie będzie o nie walczył w przyszłości - jeżeli oczywiście zaistnieje taka potrzeba.

Praktyka

Na pierwszy temat Biuletynu wybrałem kwestię negocjacji wynagrodzenia za świadczone usługi w umowie o roboty budowlane z uwagi na fakt, iż uważam, że jest to jeden z elementów podstawowych umowy. W następnych artykułach będę starał się odnosić do innych kwestii, które również uznaję za istotne. W umowie o roboty budowlane wyróżnia sie dwa główne rodzaje wynagrodzenia- wynagrodzenie ryczałtowe( art .632 KC) oraz kosztorysowe, (art. 629 KC). Z punktu widzenia negocjacji zagadnieniem wywołującym więcej wątpliwości jest ustalenie wynagrodzenia ryczałtowego. Niewłaściwie określenie wynagrodzenia ryczałtowego może doprowadzić do niepotrzebnych nieporozumień między stronami, aż do wieloletnich procesów sądowych oraz strat w majątku Wykonawcy.
Jak nazwa wskazuje wynagrodzenie ryczałtowe zakłada, że Przedsiębiorca z góry wyliczył za dany zakres prac stałą kwotę pieniężną i kwota ta, co do istoty już raz ustalona nie podlega zmianie. Niektórzy Wykonawcy, nieznający zagadnienia, są przekonani, że przy wynagrodzeniu ryczałtowym istnieje opcja doliczenia dodatkowej sumy do umowy. Później spotykają się z dużym rozczarowaniem, gdy okazuje się, że Inwestor nie zgadza sie na jakąkolwiek modyfikację wynagrodzenia.
Często podczas procesu wykonania pracy Wykonawcy, którzy mają dobrą relację z Inwestorem, chcąc osiągnąć zysk godzą sie na wykonanie robót dodatkowych, powstałych w trakcie realizacji kontraktu. Wykonawcy liczą przy tym, że Inwestor później to z nimi rozliczy. Nic bardziej mylnego. Nie raz spotkałem się w swojej praktyce z przypadkiem, gdzie Wykonawca zakładał rozliczenie z Inwestorem z tytułu robót dodatkowych , a Inwestor nie spełnił tych oczekiwań- bardzo często w zgodzie z zawartą umową. Nie jest to oczywiście regułą i znam też przypadki odmienne. Mimo to, kwestie wynagrodzenia ryczałtowego w umowie uznaję za bardzo istotne. Przedsiębiorca bowiem ustalając ryczałt powinien określić go tak, aby uwzględnić wszystkie ryzyka przedmiocie tym związane , również dotyczące zakresu prac dodatkowych. Z punktu widzenia Inwestora - nie powinien on, z tytułu wykonywanych prac ponieść jakiegokolwiek dodatkowego wynagrodzenia. W przypadku konfliktu na tym tle, ze strony Inwestora może pojawić się niezrozumienie, czy wręcz pretensja - dlaczego Wykonawca niewłaściwie określił wynagrodzenie za swoją pracę. Dlatego też późniejsze negocjacje w tym przedmiocie są nader utrudnione. Inwestor prezentuje argumenty - jeżeli ustaliłeś ryczałt to powinieneś wiedzieć jaki zakres prac i jakie materiały użyjesz do wykonania prac w tym, jakie roboty dodatkowe jesteś zobowiązany wykonać, aby swój zakres prac wykonać w pełni i w ramach pierwotnie umówionego wynagrodzenia. Na Wykonawcy w tym przypadku spoczywa ciężar takiej kalkulacji ryczałtu, żeby realizacja kontraktu była dla niego opłacalna. Oczywiście nie znaczy to, że ryczałt w trakcie trwania umowy jest niezmienny. Jest możliwa jego modyfikacja, lecz tylko w bardzo wyjątkowych okolicznościach i warunkach - w praktyce jest to najczęściej niemożliwe i w większości przypadków Inwestorzy się na to nie zgadzają. Dlatego też, tak bardzo ważne jest, aby na samym początku zawierania umowy - prawidłowo ustalić i wynegocjować wynagrodzenie ryczałtowe oraz wynagrodzenie ewentualne za roboty dodatkowe.
Inwestorzy często liczą też na to, że w ramach wynagrodzenia ryczałtu Wykonawca wykona wszelkie prace dodatkowe bez względu na ich rozmiar. Inwestor ustala wynagrodzenie żeby mieć pewność i bezpieczeństwo, że w przypadku robót dodatkowych nie poniesie juz żadnego kosztu.
Oczywiste jest przecież, że roboty dodatkowe prawie zawsze towarzyszą pracom głównym, o czym wiedzą Wykonawca jak i Inwestor. W związku z tym, ustaloną praktyką powinno być określenie w umowie podczas negocjacji procentu ilościowego lub wartościowego wykonywanych prac dodatkowych, po przekroczeniu którego Wykonawca powinien podpisać aneks do umowy. Bez tego zapisu w umowie, nie będzie można ustalić zakresu prac dodatkowych oraz wynagrodzenia za ten zakres co może powodować straty w danym kontrakcie. Podsumowując, Wykonawca negocjując kontrakt z Inwestorem powinien ustalić z nim, jaki procent wartości kontraktu będzie mógł wykonać w ramach tej umowy oraz gdzie jest granica po przekroczeniu której, strony będą musiały podpisać aneks do umowy. Należy podkreślić jeszcze raz, że to na Wykonawcy ciąży obowiązek takiej kalkulacji kontraktu, aby mógł być on wykonany z pracami towarzyszącymi bez straty dla niego.
Inaczej sytuacja wygląda przy wynagrodzeniu kosztorysowym, którego modyfikacja jest naturalna w przypadku zwiększenia bądź zmniejszenia zakresu prac w tym prac dodatkowych. Tutaj bardziej istotne z punktu widzenia negocjacji jest raczej kwestia ustalenie samej wysokości wynagrodzenia robot głównych i dodatkowych oraz ewentualnej stawki po jakich będą one przeliczenie w przypadku ich zaistnienia. W przypadku wynagrodzenia kosztorysowego istotne jest, by pamiętać o aneksie, jeżeli przekroczymy zakres prac z umowy. Aneks taki, może być jednak formalnością z uwagi na to, że wynagrodzenie kosztorysowe, zgodnie z przepisami prawa, może być modyfikowane w większym zakresie. Natomiast bez zawarcia aneksu, może wystąpić sytuacja, w której Inwestor oraz Wykonawca poróżnią się, co do wartości materiałów oraz robocizny. Dlatego też, prace objęte aneksem należy w miarę możliwości określić zanim dojdzie do rozpoczęcia prac dodatkowych. W przypadku rozliczenia prac, które mają być objęte aneksem, czynnikiem istotnym z punktu widzenia negocjacji jest czas trwania tych prac i presja inwestora, co do ich wykonania.
Reasumując często spotykana potoczna koncepcja towarzysząca stronom przy zawarciu umowy o roboty budowlane – „jakoś to będzie” - w praktyce nie sprawdza się. Inwestorzy często zdając sobie sprawę ze swojej przewagi (co nie jest oczywiście zasadą) proponują wynagrodzenie ,które po jego zaakceptowaniu nie może być negocjowane w późniejszych etapach wykonania prac. Dlatego należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy umowy w tym zakresie i tak ustalić zakres głównych prac i prac dodatkowych, a także wynagrodzenia za nie, by uniknąć niepotrzebnych nieporozumień w przyszłości.
Pozdrawiam serdecznie
Adw. Michał Jaszewski

 
 
Kontakt

ul. Ludwika Zamenhofa 7 /4,
Warszawa 00-165,
Czynne 9.30 : 18.30

tel.: +48 22 620 41 84
e-mail: biuro@adwokatwarszawa.eu

© 2016, Projekt i realizacja strony www ADNET POLSKA strony www ADNET POLSKA
 
Pliki cookie pomagają nam udostępniać nasze usługi. Korzystając z tych usług, zgadzasz się na użycie plików cookie.   ZAMKNIJ   Więcej informacji